Ir para o conteúdo principal

Open banking

Crédito limitado, muitas economias: como pagar aluguel ajudou um casal a comprar a casa dos seus sonhos.

31 de julho de 2023 | Por Peter C. Beller

logotipo do Google

Há anos, amigos e familiares recorrem a Steve Murphy em busca de conselhos financeiros, pois ele e sua esposa têm uma filosofia incomum em relação ao dinheiro: economizar o máximo possível para quase nunca precisar pedir dinheiro emprestado ou usar o cartão de crédito.

Isso serviu bem ao casal de Pittsburgh até 2022, quando decidiram que era hora de comprar sua primeira casa. O banco local não pôde oferecer-lhes um empréstimo hipotecário porque eles não tinham um histórico de crédito sólido. Sem empréstimos, não há como marcar pontos. 

“Todos no banco ficaram absolutamente chocados”, diz Murphy. “Quando você diz que está livre de dívidas, ninguém quer acreditar.” Mas foi assim que escolhemos viver.” 

Um banqueiro sugeriu que eles fizessem um cartão de crédito, comprassem um pacote de chiclete por semana e pagassem a fatura imediatamente para criar algum tipo de histórico de crédito.  

Em vez disso, eles recorreram à Churchill Mortgage, uma instituição financeira sediada no Tennessee que oferece empréstimos convencionais e muitos empréstimos especiais, como um "empréstimo sem pontuação de crédito". Em vez de se basear apenas na pontuação de crédito, a Churchill determina se o mutuário tem condições de pagar uma hipoteca avaliando outros tipos de dados, como histórico de pagamento de aluguel, verificação de bens e renda e fluxo de caixa positivo. Esses dados de transações bancárias em tempo real, muitas vezes chamados de dados alternativos, são compartilhados pelos consumidores com as instituições financeiras que concedem empréstimos hipotecários por meio do que é conhecido como "open banking" (banco aberto), e permitem que potenciais compradores de imóveis, como os Murphys, demonstrem responsabilidade financeira, como pagar o aluguel sempre em dia.  

“Tecnologias como essa estão simplesmente facilitando a obtenção dos dados e da documentação necessários para a transação hipotecária”, afirma Eddie Gonzalez, vice-presidente de análise de crédito da Churchill.  

A abertura do processo de concessão de hipotecas para incluir verificações digitais por meio do sistema bancário aberto pode impactar drasticamente um número crescente de potenciais compradores de imóveis e ajudar a reduzir a desigualdade no acesso à casa própria. 

Estima-se que 53 milhões de adultos nos EUA não possuam o tipo de pontuação de crédito mais utilizada na análise de crédito imobiliário, o que significa que geralmente não conseguem obter um empréstimo para comprar uma casa. Existem muitas razões pelas quais alguém pode ser financeiramente responsável o suficiente para possuir uma casa, mas não ter histórico de crédito suficiente para uma pontuação de crédito tradicional. Os mais jovens, os expatriados e aqueles com rendimentos mais baixos muitas vezes têm mais dificuldade em obter crédito através de cartões de crédito ou empréstimos tradicionais, uma espécie de problema do ovo e da galinha que representa um obstáculo à criação de crédito.

A utilização de dados alternativos possibilitada pelo open banking é promissora para expandir o crédito além dos empréstimos hipotecários, seja na forma de financiamento de automóveis e pequenas empresas, cartões de crédito ou pagamentos parcelados. “Isso complementa o sistema de classificação atual e aprimora os modelos de subscrição de forma a tornar o crédito mais inclusivo, minimizando o risco para os credores”, afirma Jess Turner, vice-presidente executiva de open banking e API global da Mastercard. 

“Quanto mais papelada for solicitada aos clientes, mais ansiedade eles sentirão.”

Eddie Gonzalez

O financiamento imobiliário é uma das primeiras aplicações em que os dados alternativos estão se tornando um padrão da indústria. A Agência Federal de Financiamento Imobiliário (FHFA), que supervisiona empresas patrocinadas pelo governo, como a Fannie Mae e a Freddie Mac, que trabalham com instituições financeiras para ajudar os mutuários a obterem hipotecas, autorizou-as a usar dados bancários abertos novos e aprimorados, como histórico de aluguel e fluxo de caixa positivo. 

Tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac aplicam esses dados em seus respectivos sistemas de análise de crédito para ajudar as instituições financeiras a expandir o acesso ao crédito.  

“Com o crescimento do open banking, conseguimos aproveitar os dados autorizados pelos consumidores para desenvolver uma visão mais abrangente de como um mutuário administra seu dinheiro e seus compromissos financeiros”, afirma Stacey Shifman, vice-presidente de Análise de Crédito ao Consumidor para Imóveis Residenciais da Fannie Mae. “Ao fazermos isso, podemos ajudar a criar mais oportunidades de aquisição de imóveis para aqueles que não possuem histórico de crédito.”

“Nossas inovações nivelam o campo de atuação e ajudam a tornar as casas mais acessíveis a mutuários cujos credores podem não tê-los qualificado com os métodos tradicionais de análise de crédito”, diz Kevin Kauffman, vice-presidente da divisão de Engajamento de Clientes de Imóveis Unifamiliares da Freddie Mac. “Isso deverá ajudar especialmente os compradores de imóveis pela primeira vez e as comunidades carentes.” 

O sistema bancário aberto tem o potencial de fazer mais do que apenas viabilizar a aquisição da casa própria — ele também facilita o processo de compra de um imóvel. Em primeiro lugar, como o sistema bancário aberto depende da troca de dados por meio de conexões digitais, os mutuários geralmente não precisam recuperar cópias impressas de seus registros. Isso permite que as ofertas de empréstimo sejam feitas mais rapidamente e com menos complicações.  

“Quanto mais documentos forem solicitados aos clientes, mais ansiedade eles sentirão”, diz Gonzalez, da Churchill, que enfatiza que usar registros digitais para documentar um empréstimo não significa relaxar os padrões de crédito — apenas torna as coisas um pouco mais fáceis para os mutuários. 

“Uma das partes mais importantes para nós, como subscritores, é verificar se o cliente possui os recursos e os fundos necessários para concluir a transação”, diz Gonzalez. A Churchill utiliza a plataforma de open banking da Mastercard, fornecida pela Finicity, uma empresa da Mastercard, para ajudar a reunir os dados financeiros de um candidato de forma rápida e fácil.  

“Estamos simplificando significativamente o processo de concessão de empréstimos hipotecários, reduzindo custos e diminuindo o tempo necessário para todo o processo de originação do empréstimo”, afirma Andy Sheehan, vice-presidente executivo de open banking da Mastercard na América do Norte. “Com o open banking, nossos objetivos finais são ajudar a mitigar o risco para os credores, melhorar a experiência do consumidor para o tomador de empréstimo e, em última instância, aumentar a inclusão financeira, ajudando os tomadores de empréstimo a comprovar melhor sua capacidade de crédito.” 

Quando os Murphys foram à Churchill, o agente de crédito solicitou que eles autorizassem o acesso aos seus dados financeiros para a análise de crédito da hipoteca. Em outubro, o casal se mudou para sua nova casa, um duplex com três quartos e um banheiro e meio — espaço suficiente para eles, seu filho de dois anos e o bebê que estão esperando.  

“Estou lhe dizendo”, diz Murphy, “é perfeito”. 

 

Foto da capa cedida por Steve Murphy