Paşi mici pentru o achiziţie mare

Între decizia de a cumpăra o locuinţă şi momentul (fericit) în care vă veţi putea muta în noua dvs. casă stă, cel mai adesea, un demers destul de laborios şi costisitor, mai ales dacă „la mijloc” se află şi un credit bancar. Vă prezentăm, în cele ce urmează, principalii paşi, cât şi costurile pe care le implică achiziţia unui imobil.

Deşi una dintre cele mai importante decizii din viaţa fiecăruia, cel mai adesea bine chibzuită şi pregătită cu anii, din cauza implicaţiilor şi a efortului pe care le presupune, hotărârea de a cumpăra o locuinţă este, am putea spune glumind puţin, cea mai simplă parte a „problemei”. În special dacă pentru această achiziţie aveţi nevoie şi să apelaţi la un credit bancar, e bine să vă înarmaţi cu răbdare, să puneţi serios pe hârtie toate costurile (prezente şi viitoare), să vă realizaţi cu conştiinciozitate (şi sinceritate) bugetul şi, la fel de important, să îl respectaţi. Cumpărarea unei locuinţe este un proces care presupune multe etape, implică un şir destul de lung de paşi care trebuie parcurşi şi costuri uneori nebănuite la început, şi necesită o foarte bună informare. Luaţi în calcul, de la bun început, faptul că în afară de preţul propriu zis al locuinţei există o serie de alte costuri – aşa cum sunt, de exemplu, comisioanele bancare (dacă apelaţi la un împrumut), diferenţe de curs valutar, onorariul agenţiei imobiliare, al notarului, al evaluatorului, taxele de Carte Funciară etc.

Un prim pas, extrem de important, este să stabiliţi cu precizie care este bugetul în care doriţi (şi vă permiteţi) să vă încadraţi. Evaluaţi suma de care dispuneţi deja dar şi capacitatea dvs. de rambursare a unui eventual împrumut; un credit imobiliar presupune un angajament pe termen lung, cel mai adresea de 20-30 de ani, aşa că este bine să vă gândiţi şi la viitor şi să nu vă „întindeţi mai mult decât vă ţine plapuma”. Odată ce aţi făcut toate socotelile, şi aţi luat o decizie, este momentul să mergeţi la bancă pentru a vedea care este împrumutul pe care îl puteţi obţine. Informaţi-vă cu atenţie ce înseamnă şi presupune un credit bancar, mergeţi la mai multe instituţii finanţatoare, solicitaţi şi comparaţi oferte. Pe baza unor documente (încă) sumare, ofiţerul de credit vă poate face un calcul estimativ al sumei pe care o puteţi obţine.

În paralel, alegeţi deja agenţia imobiliară cu care urmează să lucraţi sau, după caz, demaraţi pe cont propriu căutarea locuinţei. Nu omiteţi să căutaţi şi în ofertele de licitaţii ale băncilor, care au preluat în portofolii imobilele care sunt garanţii pentru creditele neperformante. Pentru că instituţiile finanţatoare preferă să recupereze măcar o parte din creditul neperformant, sunt şanse mari ca locuinţele aflate în etapa de executare silită să aibă preţuri chiar sub cele medii din piaţă. Totuşi, nu vă grăbiţi să luaţi o decizie – puneţi pe listă, la modul cel mai propriu, toate lucrurile care contează pentru dvs. – suprafaţa, numărul de camere, anul de construcţie, zona şamd. În cazul în care bugetul pe care îl aveţi nu vă permite să alegeţi o locuinţă în funcţie de toate criteriile, prioritizaţi-le. Dacă alegeţi să lucraţi cu o agenţie imobiliară, trebuie să ştiţi că există un comision pe care va trebui să îl plătiţi agenţiei la încheierea tranzacţiei – în mod uzual de 3% din valoarea locuinţei. În unele cazuri, veţi putea negocia acest comision sau, chiar mai mult, agenţia îl poate percepe doar de la vânzătorul imobilului. În momentul în care veţi începe vizionările, agentul imobiliar vă va solicita să semnaţi un document prin care, dacă achiziţionaţi imobilul respectiv, vă obligaţi să îi achitaţi comisionul stabilit. La rândul său, agentul îşi asumă o serie de sarcini, care nu se opresc neapărat în momentul în care aţi găsit imobilul care corespunde cerinţelor dvs.; de pildă, el trebuie să se asigure că vânzătorul are toate actele necesare pentru tranzacţie, că imobilul nu este grevat de sarcini (ipoteci) şi, la nevoie, să asigure consultanţă în vederea facilitării procesului de vânzare-cumpărare.

Odată ce aţi găsit locuinţa dorită, mergeţi la bancă cu toate actele imobilului; dacă accesaţi un împrumut pentru care aduceţi ca garanţie chiar imobilul cumpărat, verificarea de către bancă a tuturor documentelor este un pas esenţial. Aveţi în vedere că nu preţul convenit cu vânzătorul reprezintă valoarea de pornire pentru a stabili suma maximă a împrumutului (ca procent ce diferă în funcţie de bancă), ci valoarea stabilită în urma unei analize realizate de un evaluator agreat de bancă. Atenţie, veţi avea de achitat un cost pentru analiza întocmită de evaluator, care poate varia destul de mult în practică. Nu în ultimul rând, asiguraţi-vă că înainte de a semna orice precontract (şi a achita un avans) ştiţi destul de precis pe ce bani vă bazaţi, pentru a nu ajunge în situaţia ca, ulterior, să nu vă puteţi onora obligaţia asumată prin precontract.   

Urmează semnarea antecontractului de vânzare-cumpărare la un notar public. Fiţi foarte meticuloşi în verificarea actelor de proprietate; alegeţi, dacă este posibil, un notar cu care aţi mai lucrat şi în care să aveţi încredere. Acest contract trebuie să conţină, pe lângă suma avansului pe care îl achitaţi, şi alte amănunte – termenul limită la care va fi semnat contractul de vânzare-cumpărare, momentul în care va fi eliberată locuinţa, dacă în preţ mai sunt incluse alte bunuri (de exemplu mobilă, aparate electrocasnice, locul de parcare etc). Nu scăpaţi din vedere că, în această etapă, există şi un (prim) onorariu pe care trebuie să îl achitaţi notarului, pentru autentificarea documentelor tranzacţiei. La mulţi notari se poate achita onorariul şi restul taxelor şi prin intermediul unui card bancar.

În paralel, asiguraţi-vă că dosarul depus la bancă este în regulă, astfel încât să dispuneţi de fondurile necesare finalizării tranzacţiei la data asumată în precontract. Aveţi în vedere faptul că, pentru analiza dosarului de credit, majoritatea instituţiilor finanţatoare percep un comision – informaţi-vă de la bun început care este cuantumul acestuia, când trebuie achitat şi ce alte costuri suplimentare mai presupune creditul dvs.

Semnarea contractului de credit (şi a ipotecii asupra imobilului, dacă acesta este adus în garanţie pentru împrumut) şi a celui de vânzare-cumpărare se realizează în prezenţa notarului public, fie la sediul băncii, fie la biroul acestuia. Notarul este cel care vă va spune ce documente trebuie să depuneţi, atât dvs. cât şi vânzătorul, ce taxe veţi avea de achitat (în funcţie de valoarea tranzacţiei), şi cum trebuie să procedaţi. Nu neglijaţi costurile din această etapă - valoarea timbrului judiciar, onorariul notarial, TVA aferent onorariului şi taxele de Carte Funciară: taxa de înregistrare a transferului dreptului de proprietate şi de înscriere a ipotecii în Cartea Funciară (dacă imobilul este adus ca garanţie pentru împrumut). Nu în ultimul rând, stabiliţi împreună cu vânzătorul imobilului detaliile legate de modalitatea de plată (transfer bancar, caz în care decideţi cine va suporta comisioanele bancare de transfer, numerar etc.), de momentul în care acesta va elibera locuinţa şi de plată a sumelor restante către asociaţia de proprietari (dacă este cazul) etc.

Peripeţiile (şi costurile) nu iau încă sfârşit aici, pentru că trebuie să mai plătiţi asigurarea imobilului, obligatorie dacă aţi contractat un credit pentru achiziţia acestuia. Ca nou proprietar, veţi mai avea de îndeplinit un demers legal, prin care trebuie să deschideţi rolul fiscal al locuinţei la primăria de care aparţineţi şi să achitaţi impozitul local datorat în calitate de proprietar.

Vă simţiţi deja copleşiţi? Nu vă lăsaţi speriaţi - cu puţină atenţie şi răbdare veţi reuşi să treceţi cu brio prin toate aceste etape. Gândiţi-vă doar că, odată încheiată această întreagă „epopee”, mai rămâne doar să vă ocupaţi de amenajarea locuinţei; în cazul în care nu este necesară, şi mai bine - tot ce a mai rămas de făcut e sa împachetaţi şi să vă mutaţi în casă nouă.