Drumul către casă (poate) trece şi pe la bancă
Inapoi

Drumul către casă (poate) trece şi pe la bancă

Achiziţia unei locuinţe presupune un efort financiar semnificativ, cel mai adesea greu de susţinut exclusiv din fonduri proprii. Creditele bancare obişnuite, produsele de economisire-creditare sau programele speciale, pentru cei care achiziţionează o primă locuinţă, sunt câteva dintre sursele ce pot fi accesate pentru a obţine resursele necesare.

Dacă vă gândiţi (şi vă pregătiţi) de multă vreme pentru momentul în care renunţaţi la chirie şi vă mutaţi în propria casă, sau dacă, pur şi simplu, familia dvs. s-a mărit de curând şi aveţi nevoie de mai mult spaţiu, acum ar putea fi un moment bun pentru a vă pregăti de mutare. În ultima perioadă, atât preţurile apartamentelor (cel puţin în cazul celor vechi), cât şi costurile pentru construcţia locuinţelor, s-au ajustat semnificativ comparativ cu anii trecuţi, astfel încât efortul pe care îl implică achiziţia sau construcţia unei locuinţe este ceva mai scăzut. Totuşi, achiziţia sau construcţia unei locuinţe reprezintă un efort financiar dificil de susţinut doar din resurse proprii (dacă nu cumva economisiţi în acest scop încă din primii ani de viaţă), astfel că, cel mai probabil, va trebui să găsiţi o soluţie pentru a face rost de întreaga sumă necesară. Pentru a vă uşura alegerea, vă prezentăm în cele ce urmează câteva soluţii financiare pe care le puteţi lua în calcul, şi principalele elemente pe care e bine să le cunoaşteţi atunci când decideţi spre care varianta să vă îndreptaţi. 

În primul rând, toate băncile (şi un număr limitat de instituţii financiare nebancare) oferă pentru finanţarea locuinţelor atât credite ipotecare şi/sau imobiliare, cât şi credite de nevoi personale cu ipotecă. În esenţă, oricare dintre acestea poate fi o soluţie pentru a obţine banii necesari, iar mecanismul lor de funcţionare este relativ similar. Diferenţa esenţială între primele două (ipotecar şi/sau imobiliar) şi împrumutul de nevoi personale constă în faptul că, în cazul celui din urmă, nu sunteţi nevoit să justificaţi destinaţia banilor. Mai precis, în timp ce un credit ipotecar şi/sau imobiliar poate fi utilizat exclusiv pentru cumpărarea/construcţia unei locuinţe (ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare contractat anterior)1, împrumutul de nevoi personale poate fi folosit şi pentru a constitui avansul minim de care aveţi nevoie. Pentru că, e bine de ştiut de la bun început, pentru a accesa un credit ipotecar şi/sau imobiliar, trebuie să dispuneţi de un avans din surse proprii; acesta variază destul de mult de la bancă la bancă şi de la ofertă la ofertă, însă, de principiu, un minim absolut pentru care ar trebui să vă pregătiţi este de 15-20% din suma totală.

O altă soluţie financiară prin care puteţi face rost de avans (dar nu numai, pentru că banii pot fi utilizaţi şi pentru amenajări sau îmbunătăţiri locative) este reprezentată de produsele de economisire-creditare pentru domeniul locativ. Pe scurt, un astfel de contract presupune iniţial o perioadă de economisire (până ajungeţi la 40-50% din suma de care ştiţi că veţi avea nevoie), beneficiind şi de o primă de la stat, şi ulterior obţinerea unui împrumut cu dobândă fixă, sensibil sub nivelul celor pe care le percep instituţiile financiare universale. Pentru clienţii mai grăbiţi, băncile pentru locuinţe oferă şi alte tipuri de credite decât cele "standard", astfel încât perioada de aşteptare poate fi chiar eliminată. Pe portalul EduCard, găsiţi informaţii detaliate cu privire la modul de funcţionare al acestui sistem într-un articol dedicat .

Revenind însă la creditele “standard” pentru locuinţe, e bine să ştiţi că diferenţa esenţială dintre un împrumut ipotecar şi unul imobiliar constă în garanţia solicitată, mecanismul de funcţionare, costurile şi caracteristicile fiind, în rest, aproximativ similare. Mai precis, la un credit imobiliar, puteţi ipoteca atât imobilul achiziţionat/construit, cât şi un alt imobil pe care îl deţineţi (dvs. sau o altă persoană), în timp ce la împrumutul ipotecar, garanţia o constituie chiar imobilul achiziţionat. Indiferent de categoria asupra căreia vă opriţi, atunci când studiaţi o ofertă trebuie să aveţi în vedere mai multe elemente. În primul rând, evaluaţi perioada pe care doriţi să vă împrumutaţi; creditele pentru locuinţe se acordă pe intervale lungi şi foarte lungi (pot merge şi până la 40 de ani), însă aveţi în vedere că acest lucru este o sabie cu două tăişuri. Pe de o parte, efortul lunar este mai scăzut dacă perioada este lungă, însă suma totală pe care o plătiţi creşte proporţional – nu omiteţi nicio secundă că, pentru banii pe care îi folosiţi, vi se percepe o dobândă.

Mai apoi, gândiţi-vă bine în ce valută luaţi creditul; cele mai multe bănci oferă astfel de credite atât în lei, cât şi în euro (şi mai puţin în dolari sau franci elveţieni). De principiu, împrumuturile în valută sunt mai ieftine decât cele în lei (având dobânzi mai scăzute), dar este absolut necesar ca, înainte de a vă decide să vă împrumutaţi într-o valută (oricare ar fi ea) să evaluaţi cu atenţie şi riscul valutar la care vă supuneţi. Mai precis, aşa cum s-a văzut în ultimii ani, cursul valutar poate produce mari surprize, iar o depreciere accentuată a leului înseamnă un plus considerabil al ratei lunare.

De exemplu, dacă aţi avea de plătit o rată lunară de 300 de euro, la un curs de 4,23 RON/EUR (cât este în prezent), suma în lei pe care trebuie să o rambursaţi băncii este de 1.269 RON; dacă, însă cursul ajunge, să spunem, la 4,4 RON/EURO diferenţa în plus pe care o veţi avea de achitat este de 51 RON – şi asta doar la o rată, dar gândiţi-vă că, de fapt, vă împrumutaţi pe o perioadă foarte lungă. Fluctuaţiile valutare sunt, aşadar, un element important pe care trebuie să îl aveţi în vedere – iar împrumuturile în valută sunt recomandate în special dacă obţineţi venituri tot în valută sau aveţi salariul indexat în funcţie de cursul de schimb.

În caz contrar, dacă totuşi doriţi să vă împrumutaţi în valută, aveţi grijă să vă lăsaţi un mic spaţiu de manevră, şi nu vă împrumutaţi niciodată până la limita gradului maxim de îndatorare permis. Limita până la care banca vă permite să vă îndatoraţi (de care depinde, de altfel, şi suma maximă pe care o puteţi obţine) variază, dat fiind că instituţiile financiare au libertatea de a o stabili în mod individual; de principiu, însă, pentru persoanele cu venituri mai ridicate, băncile acceptă un grad de îndatorare mai ridicat. Pornind de aici, şi de la venitul dvs. net disponibil - care se determină prin scăderea cheltuielilor de subzistenţă şi a angajamentelor de plată altele decât cele de natura creditului2 din venitul total - se calculează suma maximă pe care o puteţi accesa. E bine, de asemenea, să ştiţi că băncile iau în considerare mai multe categorii de venituri (în proporţii diferite, însă) şi, dacă este cazul, puteţi „pune laolată” veniturile mai multor membri ai familiei. 

Ce altceva trebuie să mai aveţi în vedere atunci când analizaţi diferitele oferte? Solicitaţi informaţii detaliate, şi asiguraţi-vă că înţelegeţi pe deplin modul de calcul şi felul în care se pot modifica dobânzile şi toate costurile aferente creditului dvs. În cazul împrumuturilor pe termen lung, cele mai multe instituţii financiare practică dobânzi variabile sau mixte (fixe pentru o perioadă de 1-5 ani şi apoi variabile). În ceea ce priveşte celelate costuri, interesaţi-vă care sunt comisioanele practicate şi nivelul acestora; mai precis, întrebaţi despre: comisionul de acordare, comisioane lunare, costul asigurărilor ataşate etc. Un indicator util în evaluarea costului total este dobânda anuală efectivă (DAE), despre care puteţi afla mai multe informaţii aici.
Pentru cei dintre dvs. care nu au deţinut niciodată şi nu deţin în prezent o locuinţă, programul Prima Casă poate fi o alternativă interesantă. Mai precis, acesta este un program demarat de autorităţi (cu obiectivul de a debloca activitatea de creditare pentru locuinţe) care oferă câteva avantaje suplimentare. În esenţă, mecanismul de funcţionare nu diferă de cel al unui credit „clasic”, dar pentru că aceste împrumuturi beneficiază de garanţia statului, costurile sunt ceva mai reduse iar condiţiile de acordare uşor mai laxe. Printre avantajele importante sunt: inexistenţa unei condiţii legate de venitul minim, avansul minim de care aveţi nevoie de doar 5% din preţul de achiziţie al locuinţei3, rata dobânzii se calculează după formule foarte clare, fiind stabilite marje maxime peste indicii de referinţă (Euribor şi Robor la 3 luni4) şi inexistenţa comisionului de rambursare anticipată.

Există, pe de altă parte, un comision de garantare pe care trebuie să îl achitaţi, stabilit pentru semestrul I al anului 2010 la valoarea de 0,49% pe an5, calculat la soldul creditului. Din nou, solicitaţi informaţii detaliate cu privire la comisioanele şi costurile suplimentare (de gestiune, de acordare, costurile cu evaluarea imobilului, asigurări, taxe notariale etc). Reversul medaliei este că, dacă accesaţi acest program, nu veţi putea înstrăina locuinţa achiziţionată minim 5 ani de la data cumpărării (iar după această perioada înstrăinarea se poate face doar către o persoană care îndeplineşte criteriile de eligibilitate ale programului „Prima casă”)6, durata maximă de rambursare este de 30 ani iar locuinţa cumpărată trebuie să se încadreze în clasele A, B sau C de eficienţă energetică.

În mare, acestea sunt soluţiile la care puteţi apela pentru a obţine banii necesari achizionării (sau construcţiei) unei locuinţe. Momentul în care facem “pasul cel mare” şi ne asumăm responsabilitatea unui cămin este, fără doar şi poate, unul extrem de fericit şi important în viaţa fiecăruia dintre noi. Tocmai de aceea, dacă pentru a vă îndeplini acest vis trebuie să apelaţi şi la un credit, e bine să chibzuiţi cu mare atenţie fiecare pas, să comparaţi cât mai multe oferte, să înţelegeţi pe deplin condiţiile şi obligaţiile pe care vi le asumaţi. Pentru că, ştim cu toţii, lucrurile cele mai bune în viaţă vin, cel mai adesea, “la pachet” cu responsabilităţi pe măsură.


1 A se vedea art. 2 c) pct. 1 din Legea nr. 190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare.

2 A se vedea în acest sens Regulamentul BNR nr. 3, din 12 martie 2007, privind limitarea riscului de credit la creditele destinate persoanelor fizice, art. 4 (1) lit. e.

3 A se vedea art. 1 d) din Anexa nr. 1 la HG nr. 717 din 17 iunie 2009, privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă", astfel cum acest articol a fost modificat prin HG 119/2010

4 A se vedea art. 2 din Anexa nr. 1 la HG nr. 717 din 17 iunie 2009, privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă", astfel cum acest articol a fost modificat prin HG 119/2010

5 A se vedea art. 1 din Ordinul nr. 754 din 8 martie 2010, privind stabilirea nivelului comisionului de gestiune a garanţiilor acordate de FNGCIMM în numele şi în contul statului român în cadrul programului "Prima casă".

6 A se vedea art. 1 f) din Anexa nr. 1 la HG nr. 717 din 17 iunie 2009, privind aprobarea normelor de implementare a programului "Prima casă"

Ioana Ursu
Consilier EduCard Ioana Ursu
Pasionată de tematica financiar bancară, am lucrat mai bine de nouă ani în presa economică, la reviste precum Tribuna Economică, eFinance, eWeek, Business Week şi Business Magazin. în urmă cu puţină vreme am decis că a venit momentul să îmi încerc puterile într-o activitate independentă dar, cum prima dragoste nu moare niciodată, nu m-am îndepărtat nici acum prea mult de zona financiară şi nici de cea de jurnalism. Proiectul Educard e, pentru mine, o provocare minunată în care cele două laturi se îmbină perfect şi îmi oferă, în plus, flexibilitatea unui proiect online interactiv. Va astept, asadar, in fiecare saptamana cu articole si interviuri, pe care sper sa le gasiti utile si interesante.
RSS