Amenajările locative, pas cu pas

Dacă urmăriţi să acumulaţi bani pentru modernizarea locuinţei sau pentru a constitui avansul la un credit ipotecar, un contract de economisire-creditare pentru domeniul locativ poate fi o variantă de a vă doza eforturile pe o perioadă mai îndelungată şi, în plus, de a obţine o finanţare în condiţii preferenţiale. Sistemul, destul de "tânăr" pe piaţa românească, are o serie de particularităţi pe care, înainte de a-l utiliza, e bine să le studiaţi îndeaproape.

Dacă în ţări precum Germania sau Austria produsele de economisire-creditare pentru domeniul locativ au o tradiţie de mai bine de un secol, în regiunea central şi est europeană acestea au apărut doar recent, în ultimele două decenii. La începutul anilor '90, sistemul Bauspar (cum se numeşte în Germania, piaţa sa de origine) începea să funcţioneze în ţări precum Slovacia (1992), Cehia (1993), Ungaria (1997), Croaţia (1998) pentru ca, după 2000, să fie "importat" în Kazakhstan (2003) şi un an mai târziu în România. În prezent, pe piaţa locală funcţionează două bănci specializate în economisire-creditare pentru domeniul locativ, Raiffeisen Banca pentru Locuinţe (care a şi deschis această piaţă, în 2004) şi BCR Banca pentru Locuinţe (din 2008) – ambele făcând parte din grupuri financiare de origine austriacă, promotori ai sistemului, dar şi al bunelor obiceiuri în materie de economisire. Trebuie să ştiţi, de la bun început, că produsele Bauspar sunt distribuite exclusiv prin intermediul băncilor specializate, chiar dacă găsiţi instrumente cu mecanisme de funcţionare relativ similare şi în oferta instituţiilor financiare universale.

Cum funcţionează sistemul şi, mai ales, cum ştiţi dacă acesta vi se potriveşte? Ca să începem cu partea a doua a întrebării, dacă sunteţi o persoană prevăzătoare, care planifică totul în avans şi are răbdarea (sau nevoia) de a aştepta pentru a-şi atinge obiectivele, probabil că vi se potriveşte "mănuşă". Ştiţi, de exemplu, încă de pe acum că peste doi ani, veţi renova întreaga casă, veţi zugravi şi, în plus, trebuie să izolaţi şi balconul cu tâmplărie termopan? Dacă vă scapă doar un "amănunt" – de unde faceţi rost de bani pentru toate aceste îmbunătăţiri – atunci propunerea băncilor pentru locuinţe ar putea să vă ofere un răspuns.

Principiul care stă la baza acestui sistem e cât se poate de simplu: încheiaţi un contract, pentru o sumǎ de care ştiţi că veţi avea nevoie, iar în prima parte a acestuia - timp de minim 18 luni - economisiţi constant, până ajungeţi la 40-50% din valoarea respectivă (procentul variază în funcţie de bancă). În a doua parte a contractului, puteţi accesa un credit cu dobândă fixă pe toată perioada împrumutului, sensibil sub nivelul celor pe care le percep instituţiile financiare universale. Pe toată perioada de economisire, statul contribuie cu o subvenţie ce se adaugă economiilor dvs., suplimentând randamentul oferit de bancă - şi acesta mai mic decât al altor instrumente de economisire. În prezent, dobânda plătită de băncile de economisire-creditare este de 2-3% pe an, iar prima de stat reprezintă 25% din banii acumulaţi anual în cont, fără a depăşi însă pragul de 250 de euro (în echivalent lei, calculat la rata de schimb leu/euro comunicată de Banca Naţională a României pentru ultima zi lucrătoare a anului de economisire).

Pentru a beneficia de prima de la stat, este obligatoriu ca economiile şi finanţarea ulterioară să fie utilizate pentru o activitate din domeniul locativ.

Revenind la oferta băncilor de locuinţe, este bine ca înainte de a vă decide asupra unui tip de contract să studiaţi cu atenţie toate variantele existente, pentru că acestea sunt structurate în funcţie de obiectivul final (cumpărare, renovare, construcţie de locuinţe etc.) dar şi de posibilităţile financiare ale clientului. Ce trebuie să ştiţi e faptul că, în a doua parte a contractului (faza de creditare) condiţiile vor reflecta destul de fidel obiceiurile şi opţiunile pe care le-aţi avut în prima etapă. Cu titlu de exemplu, cu cât perioada de acumulare e mai îndelungată, cu atât poate fi mai mare şi cea de creditare iar rata lunară la împrumut va fi egală cu suma lunară depusă în prima parte a contractului. Perioada de rambursare a creditului este ceva mai lungă decât cea de economisire, dat fiind că rata include şi costul împrumutului.

Un avantaj important al creditului în sistem Bauspar ţine de costul acestuia. În primul rând, dobânda împrumutului este considerabil mai mică decât cea practicată de alte instituţii financiare pentru finanţările cu destinaţii similare. În funcţie de bancă, ea variază în prezent în jurul a 5-6% pe an. Apoi, la fel de important, costul rămâne fix pe toată perioada contractului, şi astfel vă puteţi proteja de eventualele variaţii de dobândă de pe piaţa financiară şi, în plus, ştiţi de la bun început cât veţi avea de plată. Nu în ultimul rând, creditul în sistem Bauspar este un produs oferit în monedǎ naţionalǎ¹, atât economisirea, cât şi creditarea realizându-se în lei – condiţie care vă protejează de şocurile valutare. Un alt atu al sistemului constă în libertatea pe care v-o oferă dacă doriţi să rambursaţi anticipat creditul, această operaţiune nefiind comisionată, cum se întâmplă cel mai adesea la băncile universale. La capitolul costuri, aveţi în vedere că se percep o serie de comisioane; solicitaţi informaţii detaliate despre: comisionul de deschidere a contractului (interesaţi-vă şi care este modul de calcul al acestuia), comisionul anual de administrare, comisionul de acordare a creditului, de retragere de numerar (dacă e cazul), de costul asigurărilor obligatorii.

Cum puteţi proceda, totuşi, dacă aveţi nevoie de bani imediat? Pentru clienţii mai grăbiţi, băncile pentru locuinţe oferă şi alte tipuri de credite decât cele "standard", astfel încât perioada de aşteptare poate fi chiar eliminată. Atenţie însă, aceste credite au dobânzi la nivelul pieţei, ceva mai ridicate (de 10-11% pe an) si care pot fi variabile, iar obligaţia de economisire nu dispare, ci este numai amânată.

În privinţa valorii maxime a contractului, instituţiile financiare nu impun o limită, existând doar un nivel minim, de câteva mii de lei; hotărâţi singur cât de mult puteţi economisi şi care este suma de care aveţi nevoie. Aveţi însă în vedere limitarea subvenţiei de la stat şi, dacă vă propuneţi acumularea unei sume mai importante, gândiţi-vă la posibilitatea de a încheia contracte multiple, cu titulari diferiţi. Reglementările în vigoare stabilesc că, indiferent de numărul de contracte subscrise de o persoană, la una sau mai multe bănci, suma primelor de stat nu poate depăşi cuantumul maxim stabilit prin lege. Faceţi un calcul simplu: dacă economisiţi singur echivalentul a 2.000 de euro într-un an, primiţi de la stat o primă de 250 de euro (în echivalent lei). Dacă încheiaţi însă două contracte – unul pe numele dvs. şi unul pe numele partenerului, de exemplu –, primiţi pentru fiecare contract 250 de euro (în echivalent lei), deci v-aţi dublat fără niciun efort câştigul. În plus, prima de stat acordatǎ pentru economisirea şi creditarea în sistem colectiv pentru domeniul locativ, acordatǎ conform legii, este scutitǎ de impozit pe venit.

La final, faceţi un (alt) calcul, empiric: dacă depuneţi timp de cinci ani echivalentul a 1.000 de euro/an, la o dobândă anuală de 3% la care se adaugă câte 250 de euro (în echivalent lei) de la stat, puteţi avea în cont, la final, peste 6.830 de euro - e adevărat, fără a lua în consideraţie comisioanele băncii. Privind pragmatic, câştigul de 1.800 de euro vă poate fi suficient nu numai pentru a închide balconul cu termopan, dar şi pentru a lua câteva ghivece frumoase cu flori, care nu vor mai îngheţa, sărmanele, încă din primele zile de toamnă.

¹ Legislaţia oferǎ posibilitatea ca sistemul Bauspar sǎ fie încheiat şi în valutǎ (conform OUG 99/2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului, Partea II: Dispoziţii specifice, Titlul II: Bănci de Economisire şi Creditare în Domeniul Locativ, art. 304), dar în practicǎ, bǎncile pentru locuinţe oferǎ acest produs în monedǎ naţionalǎ.